Hohe Betriebskosten bei „grünen“ Bürogebäuden – Optimierungspotenzial bei Verträgen und Kosten

Fachblog: Herr Kühne, wir haben uns an dieser Stelle zuletzt im Februar 2023 über die Entwicklung der Betriebskosten von Büroimmobilien unterhalten. Wie haben sich seitdem die Betriebskosten und der „NEO Office“-Report entwickelt?

Kühne: Die Betriebskosten sind in den letzten beiden Jahren jeweils um sechs Prozent angestiegen. Preistreiber sind die Versicherungskosten und generell die Lohnkosten, die rund 50 Prozent der Betriebskosten ausmachen.  Die Bedeutung des Marktberichts hat stark zugenommen, weil sich die Akteure fragen, inwiefern der Kostenanstieg in den eigenen Objekten mit der Marktentwicklung einhergeht. Die Stichprobe umfasst rund 1.000 Büroobjekte aller Bauwerkstypen deutschlandweit.

Fachblog: Mit der Veränderungshäufigkeit* haben Sie 2024 einen neuen Indikator eingeführt. Welche Ergebnisse und Trends lassen sich damit erkennen?

Kühne: Mit dem Indikator zeigen wir auf, wie viele Objekte im Vergleich zum Vorjahr eine Kostenveränderung durchlaufen haben und wie hoch diese ausgefallen ist. Bei der Versicherung etwa haben 81 Prozent aller Gebäude eine große Kostensteigerung von durchschnittlich 16 Prozent hinnehmen müssen. Beim Strom meldeten hingegen 22 Prozent sogar gesunkene Kosten. Das ist vermutlich auf die neuen, dynamischen Vertragsmodelle im Stromeinkauf zurückzuführen. Und genau darum geht es: aufzuzeigen, in welchem Maße es gelingt, Kosten zu reduzieren. Generell müssen wir feststellen, dass zu wenige Eigentümer sich ernsthaft um diese Kosten kümmern.

Fachblog: Welche grundlegenden Aussagen über die Wirtschaftlichkeit von Bürogebäuden lassen sich aus den vorliegenden Zahlen ableiten?

Kühne: In der Kette vom Investor über den Asset- und den Property-Manager bis hin zum Facility-Service-Provider gibt es zu viele Partikularinteressen und keiner hat einen Anreiz, zu sparen. Im Gegenteil: Wir sehen seit Jahren steigende Kosten und die Zeche zahlt der Mieter, der zunehmend frustriert ist. Damit steigt natürlich das Leerstandsrisiko. Die meisten Mieter brauchen dringend eine „Beruhigungspille“, das heißt Planbarkeit und Budgetsicherheit anstelle jährlicher Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen. Wir gründen zu diesem Zweck gerade im Rahmen von NEO einen „ThinkTank Warmmiete“, in dem untersucht wird, welche Chancen und Risiken sich für alle Beteiligten ergeben.

Die Warmmiete unterscheidet sich grundlegend von gedeckelten oder pauschalierten Betriebskosten – sie wirkt umsatzerhöhend, das heißt, die Betriebskosten werden zur Kaltmiete addiert und sind nicht länger „neutral”. Damit könnte endlich das Nutzer-/Investor-Dilemma gelöst werden, weil der Vermieter erstmalig von Einsparungen an den Kosten partizipiert. Dafür muss ausgearbeitet werden, wie sich Miet- und FM-Verträge so kalkulieren und ausgestalten lassen, dass der Vermieter kein Risiko eingeht und an den Einsparungen partizipiert. Nach unseren Erfahrungen können zwischen ein und drei Euro je Quadratmeter im Monat gespart werden. Das kann bereits ein großer Gamechanger für alle Beteiligten sein.

Fachblog: Bei Gesprächen auf der EXPO REAL 2025 haben Sie erstmals kommuniziert, dass zertifizierte Bürogebäude des Premiumsegments höhere Betriebskosten generieren als vergleichbare Gebäude ohne Zertifizierung. Wie ist das zu erklären und was folgt daraus?

Kühne: Zertifizierte Premiumgebäude haben fünf Prozent höhere Betriebskosten gegenüber nicht zertifizierten Premiumgebäuden. Die Unterschiede liegen vor allem in der Wartung und Instandhaltung sowie beim Stromverbrauch. Das hat zunächst strukturelle Ursachen, weil das Einsparen von Betriebskosten in der Bewertungsmethodik nicht honoriert wird. Im Gegenteil: Der angestrebte hohe Standard an Komfort und Behaglichkeit führt zu einer hohen Technisierung des Gebäudes, das dann entsprechend teuer zu betreiben ist. Und da in einer Zertifizierung jeder Punkt zählt, werden offensichtlich kaum Kompromisse zugunsten kostengünstiger Alternativen gemacht. Ich finde, die Zertifikate-Anbieter sollten in dieser Hinsicht umsichtiger kommunizieren, denn viele Eigentümer sind überrascht, dass „ökologisch nachhaltig“ eben keinen Vorteil bei den Betriebskosten bedeutet.

*Anmerkung: Die Veränderungshäufigkeit stellt die Anzahl der Gebäude ins Verhältnis zueinander, bei denen die Kosten im Vergleich zum Vorjahr gesunken, konstant geblieben oder deutlich gestiegen sind. Diese Betrachtung hilft zu verstehen, in welchem Maße die allgemeine Entwicklung beispielsweise der Löhne, Energiepreise, aber auch der Steuern und Abgaben sich auf die Betriebskosten auswirkt.